Außenbereich, Bebauungsplan, Splittersiedlung: Warum eine alte Scheune nicht saniert werden darf

Beim Hofrundgang mit Marco Scheel, Ulf Buermeyer und Philip Banse geht es um eine zweite, baufällige Scheune: Decke teilweise eingestürzt, Außenwände und Fenster fehlen. Scheel möchte sie sanieren und als Lager für seinen Wollbetrieb nutzen, weil in der Halle der Platz fehlt und er nicht mehr „just in time" arbeiten will. Auf dem Hof stehen rund 50 grau-wollige pommersche Landschafe, etwa 30 davon in dieser Scheune.

Scheel erläutert die Wertschöpfungskette der Wolle: Die Schafe werden geschoren, die Rohwolle gewaschen. Industrielle Wollwaschanlagen gibt es wegen der Abwasser-Regularien in Deutschland nicht mehr; die nächste steht im belgischen Verviers. Gesponnen, gewebt und ausgerüstet wird bei Akteuren in Deutschland und Portugal. Sein Sourcing-Kriterium: Wolle von Tieren, für die es keinen Markt gibt und die rein der Landschaftspflege dienen, nicht der Fleisch-, Milch- oder Wollproduktion. In Portugal etwa pflegen solche Schafe Korkeichenwälder und verhindern Waldbrände.

Den Kern bildet das Baurecht: Der Landkreis hat das Grundstück als Außenbereich eingestuft, wo im Prinzip nicht gebaut werden darf. Für die erste Scheune hatte eine Ausnahmeregel funktioniert, doch diesen Weg will der Landkreis nicht erneut nutzen; für die Umnutzung der zweiten verlangt er einen Bebauungsplan. Ein solcher macht juristisch aus Außenbereich Bauland: Die Gemeinde legt Zwecke und Festsetzungen fest. Er muss von Oberbehörden genehmigt werden und sich widerspruchsfrei an den großräumigeren, von höheren Instanzen aufgestellten Flächennutzungsplan halten.

Im Flächennutzungsplan taucht Teplitz nicht als Ortslage auf, sondern als Acker. Deshalb müsste erst dieser angepasst und darauf der Bebauungsplan erstellt werden. Eigentlich wäre das Aufgabe der Gemeinde, doch weil sie kein Geld hat, beauftragt Scheel selbst einen Planer, Herrn Fricke. Die Kosten beziffert er auf einen sechsstelligen Betrag inklusive aller Gutachten: Biotop- und Artenschutzgutachten (von März bis Oktober wurde auf Fledermäuse, Schlangen und anderes kartiert), Höhenkataster, Baugrund- und hydrologisches Gutachten — alles für eine seit 200 Jahren stehende Scheune.

Nachdem die Gemeinde den Bebauungsplan mit Mehrheit beschlossen hatte, stoppte auf Landesebene das Amt für Landesplanung und Raumordnung das Verfahren: Der Plan verfestige eine Splittersiedlung. An einem zweistündigen Termin in Schwerin nahmen unter anderem der Amtsleiter, zwei Sachbearbeiter, Scheels Planer, der Landrat, die stellvertretende Landrätin Frau Patinowski und die Bauamtsleiterin Neukloster teil. Auf die Frage des Landrats, was nötig sei, antwortete der Behördenvertreter, es liege in dessen Ermessen, ob Teplitz als Splittersiedlung oder als Ortslage behandelt werde. Teplitz hat gelbe Ortsschilder, Tempo 50 und eine „Dorfstraße Teplitz", gilt aber bislang nicht als Ortslage. Der Landrat entschied, es als ernstzunehmende Ortslage einzustufen; darauf sollen beide Pläne neu aufgesetzt werden. Im weiteren Verfahren gaben 19 Ämter und Behörden Stellungnahmen ab — darunter Wasser- und Zweckverbände sowie Telekom und Vodafone (interessiert an künftigen Anschlussadressen); Scheel liegt dazu ein 50-seitiges Dokument vor.

In einem O-Ton schildert der Landrat (Tino), man habe in Schwerin den Weg skizziert; die offenen Entscheidungen seien im Verfahren, würden von der Gemeinde Züsow getroffen und vom Landkreis begleitet, und die Umsetzung könne erfolgen. Scheel relativiert: Als Nächstes stehe ein hydrologisches Gutachten an, um sich mit Entwässerung und Verrieselungsanlagen gegen Starkregen zu wappnen. Eine klare Antwort zur Sanierung bleibt aus.